doMreal :: predaj a sprostredkovanie nehnuteľností

Realitná kancelária D.O.M.REAL s.r.o., pôsobiaca na trhu realít od roku 1998, má hlavnú činnosť v sprostredkovaní kúpy, predaja a prenájmu nehnuteľností.

Služby poskytované našou realitnou kanceláriou sú komplexné. Medzi ne patria najmä:

• vypracovanie kúpno-predajných a nájomných zmlúv
• znaleckých posudkov
• vypracovanie geometrických plánov, projektových dokumentácií
• vysporiadanie majetkov
• poradenská činnosť

Naša realitná kancelária spolupracuje s niekoľkými bankami, cez ktoré môžu naši klienti čerpať hypotekárne a stavebné úvery. Sú to najmä Tatra banka, VÚB, HVB Bank, Slovenská sporiteľňa, Prvá stavebná sporiteľňa.

Klienti našej realitnej kancelárie si môžu nielen vyberať z ponuky, ale aj samy zadať požiadavky pri vyhľadávaní rôznych nehnuteľností, do ktorých mienia investovať svoje financie. Hlavným kritériom našej spoločnosti je spokojnosť klienta.

Od marca 2010 vykonávame Dobrovoľné dražby.

Naša spoločnosť rozšírila od marca 2010 svoj predmet podnikania o koncesiu na vykonávanie dobrovoľných dražieb na základe koncesnej živnosti podľa zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách. Dražobná spoločnosť je tzv. dražobník, ktorý organizuje priebeh celej dražby a musí pritom spĺňať podmienky ustanovené zákonom č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách.

1. Dobrovoľná dražba
Dobrovoľná dražba je verejné konanie, ktorého účelom je prechod vlastníckeho práva alebo iného práva k predmetu dražby, konané na základe návrhu navrhovateľa, pri ktorom sa licitátor obracia na vopred neurčený okruh osôb prítomných na vopred určenom mieste s výzvou na podávanie ponúk. Pri tomto verejnom konaní prejde príklepom licitátora vlastnícke alebo iné právo k predmetu dražby na osobu, ktorá urobí najvyššiu cenovú ponuku na kúpu predmetu dražby. Dobrovoľná dražba môže byť aj neúspešná ak bola licitátorom ukončená z dôvodu, že nebolo urobené ani najnižšie cenové podanie na kúpu predmetu dražby.

2. Výhody dobrovoľnej dražby

• rýchlosť; predmet dobrovoľnej dražby je možné vydražiť už v lehote 2 mesiacov od podpisu zmluvy o vykonaní dražby,
• náklady; náklady sa hradia výlučne z výťažku dražby, čím navrhovateľovi dražby nevznikajú žiadne neželané náklady navyše,
• dražobná zábezpeka; ak vydražiteľ nezaplatí cenu dosiahnutú vydražením v stanovenej lehote nastáva tzv. zmarenie dražby a v tom prípade sa použije ním zložená dražobná zábezpeka na úhradu nákladov dražby,
• istota účastníkov dražby; predmet dražby nie je možné meniť.

3. Predmet dražby
Predmetom dražby môže byť:
- vec hnuteľná alebo nehnuteľná,
- právo, ktoré je prevoditeľné
- iná majetková hodnota, ktorá je prevoditeľná,
- súbor vecí, práv alebo iných majetkových hodnôt,
- podnik alebo časť podniku, ak bolo navrhnuté ich vydraženie.

4. Navrhovateľ dražby
Predmet dražby môže do dobrovoľnej dražby poskytnúť navrhovateľ dražby, ktorým je:

• vlastník predmetu dražby,
• osoba, ktorá vykonáva záložné právo,
• iná osoba, ktorá je oprávnená navrhnúť vykonanie dražby podľa osobitného zákona.

5. Účastník na dobrovoľnej dražbe
Na dobrovoľnej dražbe je oprávnený dražiť (urobiť tzv. podanie) každý účastník dražby, ktorý si splnil povinnosť zložiť dražobnú zábezpeku a ktorého účasť na dražbe nie je vylúčená zákonom č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách.

6. Dražobná zábezpeka
Dražobná zábezpeka je finančná čiastka, ktorú môže dražobník vyžadovať od účastníkov dražby ako podmienku účasti na dražbe. Účastník dražby je povinný zložiť ju dražobníkovi alebo do notárskej úschovy v lehote najneskôr do otvorenia dražby. Slúži najmä na zabezpečenie nákladov dražby v prípade zmarenia dražby a jej hodnota nesmie presiahnúť 30 % z najnižšieho podania. Po skončení dražby sa vracia späť všetkým účastníkom dražby, ktorí predmet dražby nevydražili.

7. Licitátor
Licitátor je fyzická osoba, ktorá je zamestnancom dražobníka. Podlieha náležitostiam stanoveným zákonom č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách. Jeho činnosť spočíva najmä v:
- otváraní dražby,
- vyzývaní účastníkov, aby urobili podanie,
- udeľovaní príklepu,
- vykonávaní žrebovania ohľadne udelenia príklepu.

8. Ohodnotenie ceny draženého predmetu dražby
Dražobník zaistí ohodnotenie predmetu dražby podľa ceny obvyklej v mieste a čase konania dražby. V prípade ak ide o nehnuteľnosť, podnik, jeho časť alebo o kultúrnu pamiatku alebo ak je vlastníkom predmetu dražby územný samosprávny celok alebo orgán štátnej správy, musí byť cena určená znaleckým posudkom, ktorý nesmie byť v deň konania dražby starší ako 6 mesiacov. Vo veciach zákonného záložného práva alebo ak je predmetom dražby alebo opakovanej dražby byt alebo dom, v ktorom má dlžník hlásený trvalý pobyt, nemôže byť najnižšie podanie nižšie ako ¾ hodnoty predmetu dražby určenej znaleckým posudkom a v ostatných prípadoch výkonu záložného práva nižšie ako ½ hodnoty predmetu dražby určenej znaleckým posudkom.

9. Priebeh dražby
Dražbu môžeme rozdeliť do dvoch fáz:

• Úkony pred dražbou
• Samotná dražba

Medzi úkony pred dražbou zaraďujeme:

- podpis zmluvy o vykonaní dražby
- ohodnotenie predmetu dražby(viď. otázka č.9)
- ohlásenie a oznámenie dražby
- ohliadka predmetu dražby
- zloženie dražobnej zábezpeky(viď. otázka č.7)

10. Zmluva o vykonaní dražby
Zákonnou podmienkou vykonania dražby je uzavretie písomnej zmluvy o vykonaní dobrovoľnej dražby medzi navrhovateľom a dražobníkom. Taxatívne náležitosti tejto zmluvy sú:

- označenie navrhovateľa dražby,

- dražobníka,

- predmet dražby,

- najnižšie podanie,

- predpokladané náklady dražby,

- výšku odmeny dražobníka, príp. spôsob jej určenia,

- písomné vyhlásenie navrhovateľa dražby, že predmet dražby je možné dražiť.

Ďalšie náležitosťami tejto zmluvy môžu byť:

- dohoda o oprávnení licitátora znížiť najnižšie podanie a táto suma;

- písomné vyhlásenie záložného veriteľa o pravosti, výške a splatnosti pohľadávky;

- ak je navrhovateľom záložný veriteľ zmluva musí obsahovať dôvod konania dražby a meno, priezvisko (obchodné meno, názov), trvalý pobyt vlastníka predmetu dražby (sídlo a identifikačné číslo);

- ak záložná zmluva obsahuje sumu ako najnižšie podanie, táto zmluva musí mať najnižšie podanie najmenej v tejto sume;

- ak sa výkon záložného práva realizuje predajom spoluvlastníckeho podielu k veci, táto zmluva musí obsahovať mená, priezviská a trvalý pobyt ostatných spoluvlastníkov.

11. Oznámenie o dražbe
Dražba musí byť ohlásená tak, aby nebola nikomu obmedzená možnosť účasti na nej. Dražobník vyhlási konanie dražby oznámením o dražbe, ktoré obsahuje:

• označenie dražobníka a navrhovateľa dražby;
• miesto, dátum a čas otvorenia dražby;
• údaj či ide o opakovanú dražbu;
• označenie a opis predmetu dražby a jeho príslušenstva, práva s ním súvisiace, opis stavu a jeho cenu;
• najnižšie podanie a minimálne prihodenie, ktoré účastník môže urobiť;
• spôsob a lehotu zloženia dražobnej zábezpeky, číslo účtu a adresu miesta, kde má byť zložená, jej výška a spôsob jej vrátenia, údaj či je možné ju zložiť šekom alebo platobnou kartou, čo je dokladom jej zloženia;
• spôsob úhrady ceny vydraženého predmetu dražby, ak je možný aj iný spôsob platby ako v hotovosti;
• dátum a čas vykonania obhliadky predmetu dražby, pri hnuteľných veciach miesto konania obhliadky a organizačné opatrenia s s ňou spojené;
• pri spoločnej dražbe poradie, v akom budú predmety dražby dražené;
• podmienky odovzdania predmetu dražby vydražiteľovi (osobe, ktorá predmet dražby vydražila);
• meno, priezvisko a sídlo notára, ktorý bude priebeh dražby osvedčovať notárskou zápisnicou v zákonom požadovaných prípadoch;
• poučenie podľa § 21 ods. 2 až 6 zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách

Oznámenie o dražbe dražobník uverejní v registri dražieb najmenej 15 dní pred otvorením dražby a v prípadoch ak je predmetom dražby byt, dom, iná nehnuteľnosť, podnik, alebo jeho organizačná zložka, alebo ak najnižšie podanie presiahne sumu
16 550,- €, dražobník uverejní oznámenie o dražbe najmenej 30 dní pred začatím dražby. Dražobník zašle oznámenie o dražbe taktiež ministerstvu spravodlivosti na zverejnenie v Obchodnom vestníku. Oznámenie o dražbe dražobník ďalej podľa potreby zašle:

• navrhovateľovi dražby, dlžníkovi záložného veriteľa, vlastníkovi predmetu dražby;
• osobám, ktoré majú k predmetu dražby záložné a iné právo zapísané v katastri nehnuteľností, v Notárskom centrálnom registri záložných práv, v evidencii podľa osobitných zákonov alebo v listinách osvedčujúcich vlastnícke právo k predmetu dražby a nevyhnutných na nakladanie s ním;
• osobám, ktoré majú k predmetu dražby predkupné právo alebo iné vecné bremeno zapísané v katastri nehnuteľností a tiež príslušnej správe katastra na vyznačenie poznámky pri nehnuteľných veciach;
• osobám, ktoré majú predkupné právo k predmetu dražby pri hnuteľných veciach;
• ostatným spoluvlastníkom, ak je predmetom dražby spoluvlastnícky podiel k veci;
• správcovi dane, ak je predmetom dražby nehnuteľnosť, podnik alebo jeho časť;
• Protimonopolnému úradu SR, ak je predmetom dražby podnik alebo jeho časť;
• orgánu štátu vykonávajúcemu práva zakladateľa, zriaďovateľa, spoločníka alebo člena, ak je predmetom dražby majetok právnickej osoby založenej alebo zriadenej štátom;
• notárovi, ktorý bude priebeh dražby osvedčovať notárskou zápisnicou.

Oznámenie o dražbe je dražobník ďalej povinný zverejniť na úradnej tabuli obce, v periodickej tlači s pôsobnosťou minimálne pre obec, na mieste obvyklom vzhľadom na predmet dražby a v Notárskom centrálnom registri. Rovnopis oznámenia o dražbe musí byť podpísaný navrhovateľom a uložený u dražobníka. Podpis navrhovateľa musí byť úradne overený. Tento rovnopis je tiež prílohou osvedčeného odpisu notárskej zápisnice v prípade účasti notára.

12. Obhliadka predmetu dražby
Pred začatím dražby musí byť účastníkom dražby umožnená obhliadka predmetu dražby v termíne uvedenom v oznámení o dražbe. Ak najnižšie podanie presahuje
16 500,- € alebo je predmetom dražby nehnuteľnosť, podnik alebo jeho časť, účastníkom dražby musí byť umožnená obhliadka predmetu dražby najmenej v dvoch termínoch uvedených v oznámení o dražbe, ktoré nesmú byť určené na rovnaký deň.

13. Priebeh dražby
Priestory, v ktorých sa má dražba konať, musia byť sprístupnené pre účastníkov dražby najmenej 30 minút pred začiatkom dražby. Verejnosti musia byť tieto priestory sprístupnené najmenej 10 minút pred začatím dražby. Samotná dražba sa otvára vyvolaním. Obsahom tohto vyvolania je oboznámenie účastníkov dražby s predmetom dražby, o jeho cene, o právach a záväzkoch viaznucich na predmete dražby, najnižšie podanie a najnižšie prihodenie. Dražba prebieha, ak účastníci dražby robia vyššie podania. Ak nebolo počas dvojitej výzvy urobené vyššie podanie, licitátor oznámi ešte raz posledné podanie a po tretej výzve vykoná príklep tomu účastníkovi, ktorý urobil najvyššie podanie. Svojím podaním je účastník dražby viazaný. Udelením príklepu je dražba ukončená. V prípade ak ide o dražbu nehnuteľnosti, podniku alebo jeho časti alebo ak najnižšie podanie hnuteľných vecí, práv a iných majetkových hodnôt presiahne sumu 33 193,92 €, musí byť priebeh dražby osvedčený notárskou zápisnicou.

14. Nadobudnutie vlastníctva k predmetu dražby
Ak uhradí vydražiteľ cenu, ktorá bola dosiahnutá vydražením, v stanovenej lehote, prechádza ne neho vlastnícke právo k vydraženej veci. Ak sa nespisuje notárska zápisnica osvedčujúca priebeh dražby , dražobník vydá vydražiteľovi písomné potvrdenie o vydražení predmetu dražby. Písomné potvrdenie obsahuje:

• predmet dražby;
• predchádzajúceho vlastníka;
• navrhovateľa dražby;
• dražobníka;
• vydražiteľa;
• doklad, z ktorého je zrejmý dátum a spôsob zaplatenia ceny; dosiahnutej vydražením.

Súčasťou tohto potvrdenia je rovnopis zápisnice o dražbe a podpísaný rovnopis oznámenia o dražbe. Ak bol na dražbe prítomný notár, vydražiteľ dostane 2 vyhotovenia osvedčeného odpisu notárskej zápisnice. Dražobník zašle po zaplatení ceny predmetu dražby 1 vyhotovenie osvedčeného odpisu notárskej zápisnice spolu s potvrdením o zaplatení príslušnej správe katastra, ak predmetom dražby bol byt, dom, alebo iná nehnuteľnosť. Po nadobudnutí vlastníckeho práva vydražiteľom k predmetu dražby je dražobník povinný odovzdať predmet dražby a listiny, ktoré osvedčujú vlastnícke právo a sú nevyhnutné na nakladanie s predmetom dražby alebo osvedčujú iné práva vydražiteľa k predmetu dražby a vydražiteľ je povinný prevzatie predmetu dražby písomne potvrdiť.

15. Odmena dražobníka
Odmena a náklady dražby sa môžu dohodnúť v zmluve o vykonaní dražby, inak sa náklady dražby hradia z výťažku dražby. Vlastník predmetu dražby znáša odmenu dražobníka najviac v rozsahu 10 % z výťažku dražby, ale nesmie prekročiť sumu 20 % z výšky pohľadávky. Ak sa upustilo od dražby z dôvodu plnenia dlhu, vlastník predmetu dražby znáša odmenu dražobníka v rozsahu najviac 3 % z vymáhanej pohľadávky a po doručení oznámenia o dražbe vlastníkovi predmetu dražby 10 % z vymáhanej pohľadávky. Odmena dražobníka je najviac 33 193, 92 € zvýšených o
1 % z ceny dosiahnutej vydražením, presahujúcej sumu 331 939, 19 €.

16. Výťažok dražby
Výťažok dražby po uhradení nákladov dražby, po uspokojení pohľadávok záložného veriteľa a po zaplatení ceny dosiahnutej vydražením, dražobník odovzdá predchádzajúcemu vlastníkovi predmetu dražby.

17. Záruka dôveryhodnosti dražobnej spoločnosti
Dôveryhodnosť dražobnej spoločnosti, že bude postupovať v súlade so zákonom je zabezpečená viacerými inštitútmi, ktoré sú:

• poistenie zodpovednosti dražobníka za škodu s minimálnou výškou plnenia 829 847, 97 €;
• v zákonom určených prípadoch je na dražbe prítomný notár, ktorý osvedčuje dražbu notárskou zápisnicou;
• väčšina dražobných spoločností má dlhoročnú prax v oblasti realít;
• cena predmetu dražby sa určuje na základe znaleckého posudku;
• oznámenie o dražbe sa musí zverejňovať na verejnosti, v štátnych orgánoch a publikovať v periodickej tlači;
• vykonávanie dražieb podlieha kontrole hlavne ministerstva spravodlivosti, živnostenského úradu a iných štátnych orgánov;
• všetky zmluvy sú vyhotovené renomovanou advokátskou kanceláriou.

18. Čím je viazaná dražobná spoločnosť pri realizácii dražby?
Dražobná spoločnosť je viazaná pri svojej dražobnej činnosti najmä zákonom č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách a svojím dražobným poriadkom, ktorý je verejne prístupný.